トータルで考える住まいづくりの資金計画 11土地購入する時にかかる税金 不動産取得税

古民家リノベーション

■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
建築家とつくる「木の家」
静岡・焼津・藤枝・島田・金谷・菊川・掛川
家づくりに立ちはだかる難問をコバヤシ建築と一緒に考えましょう
■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■

本日のアイキャッチ画像

古民家リノベーション昨日紹介した古民家リノベーションの工事の様子です。築80年も過ぎると雨漏りもします。日本瓦で新しく葺き替えたいというオーナーさんからのご希望ですが、調査すると屋根面を支える野地板と垂木という部材が経年劣化で再利用できないとわかりました。建物自体もかなり歪みが生じていました。屋根面の総取替です。ここまでやるとさすがに予算がかかりますね。このような場合は多少の歪みは良しとして下地を極力活かしたまま合板を張り増しして、ガルバリウム鋼板などで葺くという方法があります。その場合屋根が軽量化されるため耐震的にも有利になります。
この現場では古民家という意匠性が優先されました。

土地購入する時にかかる税金 不動産取得税

何回かに分けてお話してきた「土地購入する時にかかる税金」の印紙税・登録免許税・不動産取得税のうち2つさせて頂きました。今日は残る「不動産取得税」についてご説明いたします。
書いてあるとおり不動産をもらったり、買ったりして手に入れた時にかかる税金です。これ名称から来る印象で比較的わかりやすいと感じますが、実はめちゃくちゃ複雑です。少しづつ紐解いていきます。

不動産取得税は建物・土地、どちらについても取得時、すなわち手に入れた時に地方税として課税されます。買ったり、人のものと交換したときにも、さらには無償で譲ってもらっていたとしても課税されます。課税するにあたって、そこに金銭の授受は必要ないんですね。登録免許税は登記上の所有権の移転時に課税されましたが、この不動産取得税に限っては実質的な所有権移転を県が判断した場合は課税するという性質のものです。
また、夫婦間の贈与で特例として贈与税がかからなくてもこの不動産取得税がしっかり課税されたりと落とし穴がいたるところにありますので注意が必要です。税金の徴収システムですから仕方ない、これは受け入れるしかありません…。
ただし、親の没後、不動産を相続したときはかかりません。この辺りが宅建士の資格試験によく出題されました。
このように「不動産取得税」の解釈にはかなりの混乱を伴います。

このブログでは住宅用地を買った時に絞って、次に解説を試みます。
具体的な「不動産取得税」の算出方法ですが、これがまた無闇にひねり倒してあります。試験勉強時はここでメゲたのを覚えています。
財産の少ない人と多い人の税金に対する不公平感をできるだけ無くしたいという、時の政府と官僚の努力の積み重ねがこのような事態を招いたのでしょう。
この数式にそれ以外の意味が感じられません。まあ、愚痴はこれくらいにして先へ進めましょう。

ここでは土地の不動産取得税のみのお話をします。建物については別途解説いたします。
計算がやたらと複雑な割に税額はさほどではありません。

土地の不動産取得税=課税標準額*税率3%ー軽減措置による控除額
「課税標準額」は「固定資産税評価額」の1/2です
それから、「軽減措置による控除額」がくせ者です。(いずれも軽減措置には時限がありますので念の為注意喚起しておきます。)
①45,000円 かあるいは
②土地1m2当たりの課税標準額×住宅の床面積の2倍×3% となっております。
この①と②の比較ですが②に着目すると「土地1m2当たりの課税標準額」が1万円でも30坪のお宅で②の額は6万円です。なので①は無視していいです。
少なくとも45,000円以上は間違いなく減額される、ぐらいにとらえましょう。
さて、計算してみますか
土地の購入価格が1000万円(固定資産税評価額は概算値として購入額の70%とします)、敷地の面積が200㎡(約60坪)、建物の床面積が100㎡(約30坪)の場合
土地の不動産取得税=課税標準額*1/2*税率3%ー(土地1m2当たりの課税標準額×住宅の床面積の2倍×3%)
=7,000,000*1/2*0.03ー(35,000*100*2*0.03)
=105,000ー210,000
=ー105,000
なんと税額はマイナス値、結論としてこのケースの場合、土地に不動産取得税はかかりません。
一体なんなんだ、という感じです。いろいろと試算していくと土地面積が500m2で土地代が1000万円で税額21,000円といった感じ。
平成30年4月27日時点の税制下においては土地の不動産取得税は殆どかからないと言っていいでしょう。
結論として土地の不動産取得税の額は軽減措置が税制改正で大きく変わった時に注意するぐらいでいいように思います。
やれやれ…こういうのはExcelで条件づけして表計算にしておくといいですね。作ろうっと。出来たら公開して皆さんのお役に立ててもらえばと思います。同業者さんからの引き合いが多そうですが…

もう少し詳しい資料 → 参考ページ
次に静岡県から発信されている情報 → 参考ページ

この「不動産取得税」ですが一応申告が必要とされいます。ですが多くの場合、登記情報をチェックしている都道府県から請求書と納付用紙が送られていきます。 → 参考ページ
繰り返しますが、新築した建物にも不動産取得税は課税されます。改めてご説明致します

それではまた
次は登記にかかる報酬費用です。

関連記事

PAGE TOP